Юридическое оформление

Предлагаем вашему вниманию статью адвоката Эли (Ильи) Гервица о юридических аспектах приобретения недвижимости в Израиле

Знание некоторых принципов легко возмещает незнание некоторых фактов.
Клод Адриан Гельвеций

  • Израильская система регистрации недвижимости и совершения сделок с ней очень отличается как от российской, так и от американской. И на первый взгляд может показаться сумбурной и медлительной. Она действительно далека от идеала. Однако, ее главная цель – это защита покупателя, минимизация его рисков. Ведь государство заинтересовано в увеличении числа сделок купли-продажи. А добиться этого можно только путем защиты интересов покупателя, чтобы он не боялся расставаться с деньгами.
  • Первичный рынок в Израиле очень отличается от вторичного.
    На первичном застройщики и девелоперы подчинены жесточайшей регуляции. Они не имеют права – под страхом уголовного преследования – принимать деньги от покупателя (за исключением считанных процентов), кроме как на специальный трастовый банковский счет. Списание денег с этого счета осуществляется только по мере продвижения строительства, под инвойсы и накладные. И поскольку над банком всегда висит дамоклов меч иска о халатности, у него есть все причины проверять накладные и продвижение строительства так, как будто речь идет о его собственных деньгах.
  • По завершении строительства застройщики и девелоперы несут ответственность за его качество в течение многих лет – от нескольких лет в случае брака в отделке и до десятилетий касательно устойчивости дома.
  • На вторичном рынке обязанность проверять качество дома лежит на покупателе – но продавцу запрещено умалчивать о скрытых дефектах. Тут вопросы оплаты более гибки – но также понятны:
    • покупатель вносит при начале переговоров небольшой депозит, после чего продавец изымает объект с рынка
    • адвокат покупателя проверяет правовую чистоту объекта
    • адвокаты сторон согласовывают текст договора купли-продажи
    • покупатель осуществляет первый платеж в размере от 10%, и его адвокат регистрирует памятку о совершении сделки в госреестрах
    • в течение согласованного времени выплачивается основная сумма
    • при передаче ключей выплачивается последний платеж, часто зеркально равный первому
  • Важным аспектом при приобретении недвижимости являются налоговые последствия.
    К счастью, в Израиле нет философии налога на имущество – поэтому вам не придется ежегодно платить в казну проценты от вмененной стоимости вашей квартиры.
  • Налогов есть два – на входе в сделку, и на выходе из нее.
    Покупатель уплачивает налог на приобретение, продавец – налог на прирост капитальной стоимости (если квартира была продана за большую сумму, чем была куплена продавцом в прошлом).
    Размер налога зависит от того, является ли сторона сделки резидентом Израиля, и является ли квартира, с которой совершается сделка, единственной для совершающей ее стороны.